共有名義の空き家が売れない｜兄弟間の対立を解決する4つの方法【愛知県版】

共有名義とは何か

共有名義とは、一つの不動産を複数の人が「持分」という割合で共同所有している状態のことです。たとえば実家を兄弟3人で相続し、遺産分割協議で特に取り決めをせず法定相続分どおりに登記すると、それぞれが3分の1ずつの持分を持つ共有名義になります。

共有名義になる典型的な経緯は次のようなものです。

• 遺産分割協議がまとまらず、とりあえず法定相続分で相続登記をした
• 「兄弟平等に」という考えで、深く検討せずに共同名義にした
• 親の代、祖父母の代の相続登記が放置され、気づいたら相続人が多数になっていた
• 夫婦や親子で資金を出し合って購入した家を、そのままの名義で相続した

持分はあくまで「割合」であって、「1階は兄のもの、2階は弟のもの」のように場所を区切って所有しているわけではありません。この点が、後述する「売れない」問題の根本原因になります。

なぜ共有名義の空き家は売れないのか

民法上、共有不動産の売却（全体の処分）には共有者全員の同意が必要とされています。持分の多数決では決められません。3人共有のうち2人が売却に賛成していても、1人が反対すれば、家全体を売ることはできないのが原則です。

実際の現場で「売れない」状態になるパターンは、反対だけではありません。

• 共有者の一人が売却そのものに反対している（思い出の家を残したい、価格に不満など）
• 共有者の一人と連絡が取れない（音信不通・所在不明）
• 共有者の一人が認知症などで意思確認ができない
• 売却には賛成だが、価格や費用負担の条件で折り合わない

また、売れない間も固定資産税は課税され続けます。固定資産税は共有者全員の連帯納付義務とされており、実務上は代表者に納付書が届くことが多いため、「税金を払う人」と「何もしない人」の不公平感が兄弟間の対立をさらに深める要因になりがちです。庭木の管理や老朽化への対応といった空き家の管理責任も同様です。

解決策の選択肢4つ

共有名義の対立を解決する方法は、大きく4つに整理できます。番号順に「話し合いで済む方法」から「法的手続きによる方法」へ進みます。

① 全員合意での売却（換価分割）

共有者全員が同意して不動産全体を売却し、売却代金を持分割合に応じて分ける方法です。市場価格で売れるため経済的には最も合理的で、まず目指すべき着地点です。

反対している共有者がいる場合でも、反対の理由を具体的に聞き出すと「価格への不満」「費用負担への不安」「思い出への未練」など、条件次第で解消できるものが含まれていることがあります。感情的な対立に見えても、第三者（司法書士・不動産業者など）を交えた説明の場を設けることで前に進むケースもあります。

② 自分の持分だけを売却する

自分の持分は、他の共有者の同意なしに単独で売却できます。ただし、共有持分だけを買っても買主は不動産を自由に使えないため、一般の買い手はほぼ付きません。買い手は持分買取を専門とする業者に限られることが多く、売却価格は市場価格の持分相当額より大幅に低くなる傾向があります。

また、持分を第三者（業者）が取得すると、残された共有者はその業者と共有関係になり、兄弟間の関係が決定的に悪化する場合があります。「共有関係から早く抜けたい」事情が強い場合の最終手段に近い選択肢と考えたほうがよいでしょう。

③ 共有物分割請求（協議→調停→訴訟）

民法は、各共有者がいつでも共有物の分割を請求できると定めています。話し合い（分割協議）がまとまらない場合は、裁判所の調停や訴訟によって共有状態を解消する手続きです。

訴訟になった場合、裁判所は概ね次のいずれかの方法で分割を命じます。

最終的に共有状態を解消できる強力な手続きですが、時間（半年〜数年程度）と弁護士費用がかかり、競売になれば全員の手取りが減る可能性があります。「訴訟までいくと全員が損をしやすい」という見通しを共有者間で共有すること自体が、話し合いを前進させる材料になることもあります。

④ 共有者間での買取・買い取ってもらう（持分売買）

共有者の一人が他の共有者の持分を買い取って単独名義にする、あるいは自分の持分を他の共有者に買い取ってもらう方法です。裁判によらない賠償分割ともいえ、実務上はこの形で解決するケースが多くあります。

• 「家を残したい人」が「売りたい人」の持分を買い取れば、双方の希望が両立する
• 買取価格の目安は、不動産業者の査定額×持分割合が出発点になる
• 価格で揉めないよう、複数の査定や不動産鑑定士の鑑定を取る方法もある
• 親族間でも売買契約書の作成と持分移転登記は省略しないことが重要

費用の目安（愛知県版）

解決方法ごとに発生しうる費用の目安です。金額は事案の内容や依頼先によって変わるため、あくまで参考値として、実際には見積もりで確認してください。

なお、相続登記がまだ済んでいない場合は、その前提として相続登記の費用（登録免許税は固定資産税評価額の0.4%程度＋司法書士報酬）も必要です。2024年4月から相続登記は義務化されており、詳しくは「相続登記の義務化（2024年）｜登記しないとどうなる？」で解説しています。

愛知県の無料相談窓口

共有名義の問題は法律・税金・不動産の知識がからむため、早い段階で専門家の窓口を利用することをおすすめします。愛知県内で利用しやすい窓口には次のようなものがあります（相談方法・開催日・費用は各窓口へ要確認）。

• 愛知県司法書士会：登記・相続に関する無料相談会を定期的に開催
• 愛知県弁護士会 法律相談センター：共有物分割など紛争性のある相談に対応（有料の場合あり・要確認）
• 法テラス（日本司法支援センター）愛知：収入等の要件を満たす場合、無料法律相談を利用できる
• 名古屋法務局・各支局：登記手続きの案内（予約制の手続案内あり）
• 各市区町村の空き家相談窓口：空き家全般の相談。名古屋市は住宅都市局が対応

まず何をすべきか

共有名義の問題は複雑に見えますが、最初の一歩は事実確認です。以下の順で進めることをおすすめします。

• 登記簿（登記事項証明書）を取得し、現在の名義人と持分を正確に確認する——法務局の窓口・郵送・オンラインで取得できます。「誰が何分の何を持っているか」を書面で確認することがすべての出発点です
• 相続登記が未了なら、共有問題の解決と並行して登記義務への対応を進める
• 共有者全員の連絡先と、売却・維持それぞれへの意向を確認し、記録に残す
• 不動産業者の査定を取り、「今売ったらいくらか」という共通の数字を全員で持つ
• 話し合いが難しければ、感情がこじれる前に上記の相談窓口を利用する

実家の処分全体の流れ（遺品整理・登記・売却／解体の判断）については「実家じまいの進め方【完全ガイド】」で、売却と解体の比較は「空き家は売る？解体する？」で詳しくまとめています。

※本記事は一般的な情報の提供を目的としたものであり、個別の事案に対する法律・税務のアドバイスではありません。具体的な判断は司法書士・弁護士・税理士等の専門家にご相談ください。