なぜ認知症になると不動産が売れないのか

不動産の売買契約が有効に成立するには、契約の意味を理解して判断できる能力（意思能力）が本人にあることが前提とされています。民法は、意思能力を欠く状態で行われた法律行為は無効と定めており、認知症が進行した親が署名・押印した売買契約は、後から無効と判断されるリスクがあります。

このため、不動産業者や司法書士は取引の際に本人の意思確認を慎重に行います。本人が売却の意味を理解できていないと判断されれば、家族が同席していても取引は進められません。

いわゆる「資産凍結」の状態：認知症により本人の財産が動かせなくなる状態は「資産凍結」と呼ばれます。介護費用や施設入居費を本人の資産から出したくても引き出せず、家族が立て替え続ける事態になりがちです。実家の売却だけでなく、親の資産全体に関わる問題です。

解決策の選択肢

認知症と不動産の問題への備え・対処には、大きく3つの制度があります。重要なのは、本人の判断能力が残っているかどうかで使える制度が変わるという点です。

① 法定後見（発症後でも使える唯一の選択肢）

すでに判断能力が不十分になった後に、家庭裁判所へ申し立てて成年後見人等を選んでもらう制度です。後見人が本人に代わって財産管理や契約を行います。認知症が進行してしまった後は、原則としてこの法定後見が唯一の手段になります。

後見人には家族が選ばれる場合もありますが、財産の状況などによっては司法書士・弁護士などの専門職が選任される場合もあり、誰が後見人になるかを家族が決めることはできません。また、一度開始すると原則として本人が亡くなるまで続き、後見人への報酬が発生し続ける点は理解しておく必要があります。

② 任意後見（判断能力があるうちに契約しておく）

本人の判断能力があるうちに、「将来判断能力が低下したら、この人に後見人になってもらう」という契約を公正証書で結んでおく制度です。実際に判断能力が低下した時点で、家庭裁判所が任意後見監督人を選任して効力が発生します。後見人を自分で選べる点が法定後見との大きな違いです。

③ 家族信託（財産管理を家族に託す契約）

本人（委託者）が元気なうちに、信頼できる家族（受託者）へ不動産や金銭の管理・処分の権限を信託契約で託しておく仕組みです。契約の中で「実家の売却」を受託者の権限に含めておけば、本人の判断能力が低下した後でも、受託者の判断で家庭裁判所を通さずに売却を進められます。柔軟性が高い一方、契約設計に専門知識が必要で、対応できる専門家への報酬もかかります。家族信託の仕組みは「親の資産凍結を防ぐ「家族信託」とは？」で詳しく解説しています。

時間との勝負：任意後見と家族信託は、いずれも本人に契約内容を理解できる判断能力があることが前提です。認知症の診断が付いた後でも程度によっては契約できる場合がありますが、進行してからでは選べません。「まだ早い」と思ううちが、実は選択肢が最も多い時期です。

法定後見で不動産を売る手順

すでに判断能力が不十分な場合の、法定後見による売却の流れです。愛知県の場合、申立先は名古屋家庭裁判所（本庁または管轄の支部）になります。

「空き家だから」だけでは許可されないことも：裁判所の許可は、介護費用・施設費用の捻出など「本人の利益のために売却が必要か」という観点で判断されます。単に「空き家を処分したい」「相続対策をしたい」という家族側の事情だけでは認められない場合がある点に注意が必要です。

費用の目安

制度ごとにかかる費用の目安です。事案や依頼先によって変わるため、実際の金額は各窓口・専門家へ要確認です。

申立費用（法定後見）

項目目安
収入印紙・登記手数料数千円程度
郵便切手（予納郵券）数千円程度（裁判所へ要確認）
診断書の作成費用数千円〜1万円程度
鑑定費用（裁判所が必要と判断した場合）10〜20万円程度
司法書士等への申立書類作成の依頼10〜20万円程度

後見人報酬

専門職が後見人に選任された場合、家庭裁判所が本人の財産額などに応じて報酬を決定します。目安は月2〜6万円程度とされており、本人の財産から支払われます。後見は原則として本人が亡くなるまで続くため、長期では総額が大きくなる点を見込んでおく必要があります。

家族信託費用

項目目安
専門家によるコンサルティング・契約書作成信託財産の評価額の1%程度（最低30〜50万円程度とする例が多い・要確認）
公正証書の作成手数料数万円程度（信託財産の額による）
不動産の信託登記（登録免許税・司法書士報酬）固定資産税評価額の0.3〜0.4%程度＋報酬10万円前後

初期費用は家族信託のほうが高くなりがちですが、後見人報酬のような継続費用が原則かからないため、長期間では逆転する場合もあります。

家族信託との違い・使い分け

観点法定後見家族信託
始められる時期判断能力が低下した後判断能力があるうち
不動産売却の自由度家庭裁判所の許可が必要（居住用）契約で定めた権限内なら受託者の判断で可能
誰が担うか裁判所が選任（専門職の場合あり）契約で決めた家族
継続費用専門職後見人の場合、月2〜6万円程度原則なし（初期費用は高め）
本人保護の仕組み裁判所の監督があり手厚い契約の設計しだい

整理すると、親がまだ元気なら家族信託や任意後見で「将来売れる状態」を準備でき、すでに判断能力を欠いているなら法定後見一択、というのが基本的な使い分けです。どちらの入口になるかは医師の診断や本人の状態によるため、迷ったら早めに専門家へ相談することをおすすめします。

愛知県の無料相談窓口

成年後見・家族信託に関して、愛知県内で利用しやすい相談窓口です（開催日・予約方法・費用は各窓口へ要確認）。

まず何をすべきか

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※本記事は一般的な情報の提供を目的としたものであり、個別の事案に対する法律・税務・医療のアドバイスではありません。具体的な判断は司法書士・弁護士・医師等の専門家にご相談ください。